Максим Лалакин, член комитета по строительству «Деловой России», руководитель компании Styness, которая инвестирует в строительство и реконструкцию объектов коммерческой и жилой недвижимости, поделился мнением, почему в России за последнее время рекордно выросли цены на жилье и как это может отразиться на рынке недвижимости.
Несмотря на коронакризис, 2020-й побил все рекорды по льготной ипотеке, что привело к рекордному росту цен на жилье за последние годы. Все началось с того, что правительство запустило программу по субсидированию ипотечного кредитования для новостроек под 6,5%. И уже к июню щедрым предложением от Правительства и Центробанка, снизившего ключевую ставку, воспользовались более восьми тыс. жителей столицы, что почти на треть больше аналогичного периода прошлого года.
В итоге сентябрь побил исторический рекорд — объем выдачи ипотеки превысил 0,5 трлн рублей, а именно составил 503 млрд рублей. Рост в процентном соотношении к предыдущему году (три квартала) составил 59%! И это, напомню, в кризисный год, когда производство падало во всем мире. Воодушевленный таким положением дел кабинет Мишустина продлил льготную программу до июля 2021.
Специалисты в один голос заговорили о перегреве рынка и скором коллапсе, аналогичном американскому 2007 года, который втянул мировую экономику в кризис уже мировой и глобально-экономический. Беда не заставила себя долго ждать.
Цены на жилье только в столичном регионе выросли почти на 30%. Причем не только на новостройки, участвующие в льготной программе. Подорожала вообще вся недвижимость, в том числе и загородняя, динамика роста цен на которую традиционно ниже.
Скорость роста цен можно сравнить с жирными нулевыми, когда росла вся экономика вслед за ценами на углеводороды. Но можно ли обвинять в нынешнем ценовом скачке исключительно заботу Правительства о своем народе? Безусловно, программа стимулировала некий рост, но не в 30%, говорю об этом как эксперт в строительной отрасли.
Основной же причиной для подорожания недвижимости послужила экспортная привлекательность материалов, используемых в строительстве. За два года цена на металл, главное сырье для стройки, выросла в два раза из-за высокой стоимости на внешних рынках, и потек из России за рубеж с космической скоростью. В один прекрасный момент Россия стала экспортером ключевых строительных материалов, которые раньше неохотно уходили на экспорт. На внутреннем рынке арматура сразу же подорожала на 50%.
Ситуация напоминает ситуацию, сложившуюся на продовольственном рынке, когда сахар, мука, подсолнечное масло также утекли за рубеж благодаря высокому спросу. Поскольку эти продукты относятся к товарам первой необходимости, то государство незамедлительно ввело заградительные пошлины, что позволили быстро стабилизировать ситуацию и ограничить вывоз продукции. Лоббисты строительного сегмента действуют гораздо медленнее своих продовольственных коллег, поэтому пошлины здесь еще не ввели.
На самом деле введение льготной ипотеки в России и мировой спрос на строительное сырье — совпадение.
Сама по себе программа правильная: строительная отрасль — локомотив всей экономики. Слишком много инфраструктуры завязано на стройку — это и перевозки, и производство, и огромное количество рабочей силы разных уровней.
Но эта ситуация как нельзя лучше показывает отношение разных властных органов к ситуации. Если глава ЦБ Набиуллина выступает за немедленную остановку программы, демонстрируя желание остановить рост цен, то правительство, руководствуясь социальными и отчасти монетаристскими соображениями, эту программу продлевают.
Для стабилизации ситуации необходимо не столько продление программы или ее остановка, сколько именно прекращение оттока строительного сырья. Эта мера, на мой взгляд, позволит выровнять ситуацию.
На сегодняшний момент мы имеем остановку роста цен и резкое снижение спроса на новостройки в регионах. Дело в том, что платежеспособных потребителей там гораздо меньше, чем в столице, а люди с возможностями из регионов скорее потратят деньги на еще одну квартиру в Москве, нежели в родном городе. В такой ситуации возможен откат цен и, как следствие, разорение части застройщиков.
Таким образом рухнула вся схема заработка на рынке недвижимости. Ведь уже несколько лет цены практически стояли на месте. Такая стагнация давала возможность всем участникам долгосрочно планировать свои инвестиции в данном сегменте.
Лавинообразный рост цен меняет правила игры на глазах. Если не принять протекционистских мер со стороны государства, то рост цен только продолжится на фоне продолжения субсидирования.
На другой стороне простые покупатели жилья. Ведь рынок недвижимости в нашей стране самый стабильный за все непростое время. Были рекордные скачки, как в уже упомянутые нулевые, но в целом рост цен всегда успевал за инфляцией. Сдача в аренду купленной квартиры позволяла окупить ее за 10 лет и начать на ней зарабатывать. В нынешней ситуации аренда не выросла, а срок окупаемости увеличился до 20 лет.
Таким образом, покупка квартиры в ипотеку как инвестиционный инструмент перестает существовать, потому что уже не получится заплатить от 15 до 50% стоимости жилья, а остальное отбить арендой, то есть гасить ипотеку арендными платежами.
Иными словами, один из самых надежных отечественных рынков ждут турбулентные времена. Точне сказать, они уже настали, а вот последствия только предстоит постигнуть всей российской экономике.
Важно отметить, что этот кризис сырья показал, что наша экономическая модель является неотъемлемой частью мировой экономической системы и полностью в нее интегрирована. И как только где-то создается дефицит, то он моментально компенсируется поставками из страны свободной торговли. И здесь важным фактором является членство России во Всемирной торговой организации. Впрочем, об этом подробно говорил Президент в ходе своего комментария относительно сложившейся ситуации на продуктовом рынке.
